Opći uvjeti poslovanja
Sukladno odredbi iz članka 20. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (Narodne novine broj: 69/2026), društvo COMPASS REAL ESTATE d.o.o., OIB: 0456963590, Mažuranićevo šetalište 14, 21 000 Split, upisano u Registar posrednika u prometu nekretninama pri HGK, pod registarskim brojem upisa: 117/2023., dana 7. srpnja 2026. godine donosi sljedeće:
OPĆI UVJETI POSLOVANJA
Članak 1.
Opće odredbe
1.1. Općim uvjetima poslovanja uređuje se poslovni odnos između COMPASS REAL ESTATE d.o.o., kao Posrednika (dalje u tekstu: Agenciji za nekretnine Compass) i Nalogodavca (fizičke ili pravne osobe).
1.2. Ovi Opći uvjeti primjenjuju se na sve ugovore o posredovanju u prometu nekretnina koje Posrednik sklapa s Nalogodavcem, osim ako je pojedinim ugovorom o posredovanju, u granicama dopuštenim važećim propisima, izričito drukčije ugovoreno.
1.3. Sklapanjem Ugovora o posredovanju Nalogodavac potvrđuje da je upoznat i suglasan s odredbama uvjeta poslovanja Agencije za nekretnine Compass.
Članak 2.
Značenje pojedinih izraza
2.1. Pojmovi koji se koriste u ovim Općim uvjetima imaju značenje određeno važećim propisima koji uređuju posredovanje u prometu nekretnina, osim ako ovim Općim uvjetima ili ugovorom o posredovanju nije drukčije određeno.
2.2. Nalogodavac je prema ovim uvjetima pravna ili fizička osoba koja je potpisnik Ugovora o posredovanju ili Posredničkog naloga. Nalogodavac, prema ovim uvjetima, je i pravna osoba u kojoj fizička osoba koja kao potpisnik Ugovora o posredovanju ili Posredničkog naloga, ima udio u vlasništvu ili ima ovlaštenje za zastupanje pravne osobe čak i ako je fizička osoba Ugovor o posredovanju ili Posrednički nalog potpisala u svoje ime i za svoj račun. Fizička osoba kao potpisnik Ugovora o posredovanju ili Posredničkog naloga za nastale obveze odgovara solidarno sa pravnom osobom u ime koje je potpisao Ugovor o posredovanju ili Posrednički nalog.
2.3. Treća osoba je osoba koju Posrednik nastoji pronaći, povezati ili je doveo u vezu s Nalogodavcem radi pregovaranja ili sklapanja pravnog posla koji se odnosi na određenu nekretninu.
2.4. Smatra se da je Agencija za nekretnine Compass dovela nalogodavca u vezu s trećom osobom (fizičkom ili pravnom) ako je Nalogodavcu omogućeno stupanje u vezu sa trećom osobom s kojom je pregovarao za sklapanje pravnog posla, a naročito ako je:
2.4.1. neposredno odveo ili uputio Nalogodavca ili treću osobu u razgledavanje predmetne nekretnine
2.4.2. organizirao susret između Nalogodavca i druge ugovorne osobe radi pregovaranja za sklapanje pravnog posla
2.4.3. Nalogodavcu priopćio ime, broj telefona, telefaksa, e-maila druge osobe ovlaštene za sklapanje pravnog posla ili mu je priopćio točnu lokaciju tražene nekretnine.
2.5. Povezanom osobom smatra se osobito bračni ili izvanbračni drug, životni partner ili neformalni životni partner, potomak ili roditelj Nalogodavca.
Članak 3.
Ponuda
3.1. Ponuda Agencije za nekretnine Compass sadrži podatke koji su zaprimljeni pismenim ili usmenim putem, te je uvjetovana potvrdom.
3.2. Agencija za nekretnine Compass zadržava mogućnost greške/zabune u opisu i cijeni nekretnine koje mogu nastati zbog pogrešno danih podataka ili promjene uvjeta prodaje koji nisu predani pismenim putem, te mogućnost da je oglašena nekretnina već prodana (ili iznajmljena) ili je vlasnik odustao od prodaje (ili najma/zakupa).
3.3. Ponude i obavijesti Agencije za nekretnine Compass primatelj (Nalogodavac) mora čuvati kao poslovnu tajnu i samo ih uz pismeno odobrenje agencije smije prenijeti trećim osobama.
3.4. Ukoliko je primatelj ponude već upoznat s nekretninama koje mu je Agencija za nekretnine Compass ponudila, obvezan je o tome agenciju bez odgode obavijestiti.
Članak 4.
Ugovor o posredovanju, trajanje i prestanak
4.1. Posrednik obavlja poslove posredovanja u prometu nekretnina na temelju pisanog ugovora o posredovanju sklopljenog s Nalogodavcem, u skladu s važećim propisima, ovim Općim uvjetima i važećim Cjenikom.
4.2. Ugovor o posredovanju sklapa se u pisanom obliku i na određeno vrijeme. Ako trajanje ugovora nije izričito određeno, smatra se da je ugovor sklopljen na određeno razdoblje od 12 mjeseci i može se sporazumom stranaka više puta produžiti.
4.3. Ugovor o posredovanju prestaje istekom vremena na koje je sklopljen, sporazumom ugovornih strana, otkazom jedne ugovorne strane ako je takav otkaz dopušten ugovorom ili važećim propisima, odnosno na drugi način predviđen važećim propisima.
4.4. Ako Nalogodavac nakon prestanka ugovora o posredovanju sklopi pravni posao s trećom osobom koju je Posrednik doveo u vezu s Nalogodavcem prije prestanka ugovora, odnosno s tom trećom osobom povezanom osobom, a sklopljeni pravni posao posljedica je djelovanja Posrednika prije prestanka ugovora, Posrednik ima pravo na ugovorenu posredničku naknadu u skladu s ugovorom o posredovanju, ovim Općim uvjetima i važećim propisima.
4.5. Odredbe ugovora o posredovanju i ovih Općih uvjeta koje po svojoj naravi proizvode učinke i nakon prestanka ugovora ostaju na snazi i nakon prestanka ugovora, osobito odredbe o posredničkoj naknadi, dodatnim uslugama i troškovima, dovođenju u vezu, povjerljivosti, evidencijama, odgovornosti, obradi osobnih podataka i rješavanju sporova.
Članak 5.
Obveze posrednika
5.1. Agencija za nekretnine Compass je obvezna prilikom posredovanja obavljati osobito sljedeće:
- sklopiti Ugovor o posredovanju s Nalogodavcem u pisanom obliku (standardni ili isključivi);
- nastojati naći i dovesti u vezu s Nalogodavcem treću osobu koja bi s njim pregovarala o sklapanju kupoprodajnog ugovora (ugovora o zamjeni ili sl.), najmu ili zakupu nekretnine.
- prema ovim uvjetima osoba je vlasnik nekretnine, punomoćnik vlasnika, odnosno članovi obitelji vlasnika nekretnine, kupac, najmoprimac ili zakupnik, punomoćnik ili član obitelji kupca, najmoprimca ili zakupnika.
- posrednik je dužan tražiti priliku za sklapanje ugovora pažnjom dobrog gospodarstvenika i povezati Nalogodavca s trećom osobom zainteresiranom za sklapanje ugovora. Posrednik se obvezuje posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora.
- upoznati Nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine;
- upozoriti Nalogodavca s pravnim i fizičkim nedostacima nekretnine;
- izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini i upozoriti Nalogodavca na očite nedostatke i moguće rizike zbog neuređenog zemljišnoknjižnog stanja nekretnine;
- obaviti potrebne radnje radi predstavljanja (prezentacije) nekretnine na tržištu i oglasiti nekretninu na način koji odredi agencija;
- osobnu prezentaciju nekretnine;
- čuvati osobne podatke Nalogodavca, te po pisanom nalogu Nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini za koju posreduje ili u vezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje;
- uz suradnju i obavijest Nalogodavca: posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja pravnog posla, prisustvovati sklapanju pravnog posla (Predugovora i Ugovora), prisustvovati primopredaji nekretnine koja je predmet pravnog posla uz sastavljanje zapisnika
- ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu s propisima o prostornome uređenju koji se odnose na to zemljište i o tome obavijestiti zainteresirane strane
- organizirati ovjeru potpisa ugovornih strana kod Javnog bilježnika
- predati prijedlog za uknjižbu prava vlasništva na kupljenim nekretninama na ime Kupca kod zemljišnoknjižnog odjela nadležnog Općinskog suda
- obaviti sve poslove oko prijenosa režijskih troškova (struja, voda, telefon, odvoz smeća, komunalna naknada, otplata stana, pričuva zgrade i drugo) na novog vlasnika nekretnine
- sukladno dogovoru s Nalogodavcem Agencija za nekretnine Compass će za Nalogodavca ishodovati projektnu dokumentaciju za dobivanje lokacijske i građevinske dozvole, odnosno izrada iste u suradnji s provjerenim projektantima, ako je tako izričito ugovoreno, ali troškovi izrade iste ne ulaze u iznos posredničke naknade.
Članak 6.
Obveze Nalogodavca
6.1. Nalogodavac je dužan sklopiti Ugovor o posredovanju s Agencijom za nekretnine Compass u pisanom obliku, standardni ili isključivi ugovor
6.2. Nalogodavac je dužan obavijestiti Agenciju za nekretnine Compass o svim okolnostima koje su važne za obavljanje posredovanja i predočiti točne podatke o nekretnini, te ako posjeduje dati posredniku na uvid lokacijsku, građevinsku, odnosno uporabnu dozvolu za nekretninu koja je predmet ugovora te dati na uvid posredniku dokaze o ispunjavanju obveza prema trećoj strani
6.3. Nalogodavac je dužan dati posredniku na uvid isprave koje dokazuju njegovo vlasništvo na nekretnini, odnosno drugo stvarno pravo na nekretnini koja je predmet ugovora te upozoriti posrednika na sve uknjižene i neuknjižene terete koji postoje na nekretnini. A ako je Nalogodavac pravna osoba, predočiti posredniku dokaz da je fizička osoba koja je potpisnik naloga, ovlaštena za zastupanje pravne osobe.
6.4. Nalogodavac je dužan osigurati Agenciji za nekretnine Compass i trećoj osobi zainteresiranoj za sklapanje posredovanog posla razgledanje nekretnine uz prisutnost/pratnju djelatnika Agencije za nekretnine Compass
6.5. Nalogodavac je dužan pismenim putem obavijestiti Agenciju za nekretnine Compass o svim novim bitnim podacima o traženoj nekretnini što posebno uključuje opis, vlasnički status i cijenu nekretnine
6.6. Nalogodavac je dužan odmah nakon sklapanja posredovanog pravnog posla, odnosno predugovora kojim se obvezao sklopiti posredovani pravni posao, ako su Agencija za nekretnine Compass i Nalogodavac ugovorili da se pravo na plaćanje posredničke naknade stječe već pri sklapanju predugovora, isplatiti Agenciji za nekretnine Compass posredničku naknadu (proviziju), osim ako nije drukčije ugovoreno
6.7. Nalogodavac je dužan ako je to izričito ugovoreno naknaditi Agenciji za nekretnine Compass troškove učinjene tijekom posredovanja koji prelaze uobičajene troškove posredovanja
6.8. Nalogodavac će odgovarati za štetu, ako pri tom nije postupio u dobroj vjeri, ako je postupio prijevarno, ako je zatajio ili dao netočne podatke bitne za posao posredovanja u cilju okončanja pravnog posla, te je dužan naknaditi Agenciji za nekretnine Compass sve troškove učinjene tijekom posredovanja, koji troškovi ne mogu biti veći od posredničke naknade za posredovani posao. Ostvarivanje prava na naknadu ukoliko dođe do zaključenja pravnog posla za koji je Posrednik posredovao između Nalogodavca i treće osobe Nalogodavac je dužan Posredniku isplatiti ugovorenu posredničku naknadu.
6.9. Ako Nalogodavac sam nađe kupca i sklopi kupoprodajni ugovor, dužan je u roku od 7 (sedam) dana pismenim ili usmenim putem obavijestiti posrednika o prodaji posredovane nekretnine.
Članak 7.
Posrednička naknada
7.1. Posrednik stječe pravo na naplatu posredničke naknade u trenutku zaključenja pravnog posla za koji je posredovao između Nalogodavca i treće osobe.
7.2. Pravni posao se smatra zaključenim kada su se Nalogodavac i treća osoba sporazumjeli u pogledu predmeta ugovora i cijene, odnosno u trenutku sklapanja ugovora, predugovora i/ili polaganja kapare za posredovani pravni posao. Prema ovim uvjetima posredovani pravni posao je i onaj kada Nalogodavac zaključi ugovor, predugovor i/ili položi kaparu sa trećom osobom, a s kojom ju je Posrednik doveo u vezu, za nekretnine koje su vlasništvo treće osobe ili članova njegove obitelji iako nisu izričito navedene na Ugovoru o posredovanju ili Posredničkom listu.
7.3. U posredničku naknadu su kumulativno uključeni i svi troškovi koje je Posrednik imao prilikom posredovanja, te Posrednik naplatom posredničke naknade gubi pravo na naknadu istih troškova. To se ne odnosi na troškove za poslove nastale kad posrednik u dogovoru s naručiteljem obavlja za njega i druge usluge u vezi s poslom koji je predmet posredovanja, a koji ne ulaze u uobičajene aktivnosti posredovanja.
7.5. Ugovorena posrednička naknada ne uključuje troškove podmirenja sudskih pristojbi za uknjižbu, predbilježbu i zabilježbu, javnobilježničke nagrade pri ovjeri potpisa na ispravama, podmirenje pristojbi za ishodovanje vlasničkog lista, kopije katastarskog plana, identifikacije, prijenos hipoteke, pristojbe za skidanje hipoteke, potvrde i druge isprave u svezi zaključenog pravnog posla.
7.6. Posrednik će snositi i troškove uobičajene odvjetničke usluge za izradu Ugovora o pravnom poslu za koji je posredovao, ali isključivo ako su te usluge obavljene od strane odvjetnika s kojim Posrednik ima ugovor o suradnji.
7.7. Visina posredničkih provizija za obavljeno posredovanje prilikom kupoprodaje, zamjene, zakupa i iznajmljivanja nekretnina naplaćuje se u skladu s Ugovorom o posredovanju.
7.8. Agencija za nekretnine Compass može ugovoriti pravo na naknadu troškova nužnih za izvršenje naloga i zatražiti da joj se unaprijed akontiraju sredstva za određene izdatke za troškove.
7.9. Nalogodavac je dužan platiti naknadu Agenciji za nekretnine Compass i kad je s osobom s kojom ju je u vezu dovela agencija zaključio pravni posao različit od onoga za koji se posredovalo, koji je iste vrijednosti kao i pravni posao odnosno kojim se postiže ista svrha kao i posredovanim pravnim poslom.
7.11. Posrednik nema pravo na naknadu za posredovanje ako s Nalogodavcem sam kao stranka sklapa ugovor koji je bio predmet posredovanja, odnosno ako takav ugovor s Nalogodavcem sklopi agent koji za posrednika obavlja poslove posredovanja.
7.12. Agencija ne smije naplatiti posredničku naknadu od treće osobe koja u pravnom poslu stječe ulogu kupca, najmoprimca, zakupnika ili drugog stjecatelja prava, ako s tom osobom nije sklopio zaseban ugovor o posredovanju.
Članak 8.
Obveza isplate posredničke naknade u slučaju propuštanja sklapanja pravnog posla krivnjom Nalogodavca
8.1. Ako je Agencija dovela Nalogodavca u vezu s trećom osobom s kojom je Nalogodavac trebao sklopiti pravni posao, a do sklapanja tog pravnog posla ne dođe isključivo zbog krivnje Nalogodavca, Nalogodavac je dužan Agenciji isplatiti ugovorenu posredničku naknadu u cijelosti, kao da je pravni posao sklopljen.
8.2. Krivnjom Nalogodavca smatra se, između ostalog, povlačenje iz pregovora bez opravdanog razloga, neosnovano odustajanje od sklapanja ugovora, sklapanje pravnog posla pod bitno različitim uvjetima nakon što je Agencija obavila sve radnje potrebne za sklapanje pravnog posla, te uskraćivanje informacija potrebnih za njegovo zaključenje.
Članak 9.
Cjenik
9.1. Važeći Cjenik posredničkih naknada Agencija za nekretnine Compass čini sastavni dio ovih Općih uvjeta i Ugovora o posredovanju te se primjenjuje u verziji koja je važeća u trenutku sklapanja Ugovora o posredovanju.
9.2. Visina posredničke naknade određuje se ugovorom o posredovanju, u skladu s važećim Cjenikom Posrednika. Ugovorena posrednička naknada obuhvaća izvršenje redovnih radnji Posrednika navedenih u točki 3. ovih Općih uvjeta i važećem Cjeniku Posrednika, a kako slijedi:
9.3. KUPNJA
9.3.1. Provizija Agencije za nekretnine Compass iznosi od 2% do 6% ugovorene kupoprodajne cijene, nekretnine, minimalno 1.500,00 EUR.
9.3.2. Provizija se naplaćuje od kupca ukoliko je ugovorena ili ukoliko je Agencija za nekretnine Compass od strane kupca dobila pismeni ili usmeni nalog za potražnjom nekretnine.
9.3.3. Agencija za nekretnine Compass zadržava pravo da promijeni visinu posredničke naknade, što se točno određuje ugovorom o posredovanju.
9.3.4. U slučaju u kojem Agencija za nekretnine Compass ima isključivi posrednički Ugovor naplaćuje se provizija prema iznosu ugovorenom i navedenom u ugovoru.
9.4. PRODAJA
9.4.1. Provizija Agencije za nekretnine Compass iznosi od 2% do 6% ugovorene kupoprodajne cijene, nekretnine, minimalno 1.500,00 EUR.
9.4.2. Agencija za nekretnine Compass zadržava pravo da promijeni visinu posredničke naknade, što se točno određuje ugovorom o posredovanju.
9.4.3. Kod Nalogodavaca s kojim Agencija za nekretnine Compass ima isključivi posrednički Ugovor provizija se naplaćuje prema iznosu ugovorenom i navedenom u ugovoru.
9.5. ZAMJENA
9.5.1. Provizija Agencije za nekretnine Compass iznosi 2% i naplaćuje se od svake strane u zamjeni, a postotak se računa od vrijednosti nekretnine koju je strana stekla zamjenom.
9.5.2. Agencija za nekretnine Compass zadržava pravo da promijeni visinu posredničke naknade, što se točno određuje ugovorom o posredovanju.
9.6. NAJAM/ZAKUP
9.6.1. Kod Ugovora o najmu/zakupu, ako je Najmodavac/Zakupodavac Nalogodavac, naplaćuje se naknada za posredovanje:
- za ugovore kraće od 6 mjeseci u iznosu od 75% jedne mjesečne najamnine / zakupnine
- za ugovore od 6 do 36 mjeseci u iznosu od 100% jedne mjesečne najamnine / zakupnine
- za ugovore od 36 mjeseci i dulje u iznosu od 140% jedne mjesečne najamnine / zakupnine
9.6.2. Kod Ugovora o najmu/zakupu, ako je Najmoprimac / Zakupoprimac Nalogodavac, naplaćuje se naknada za posredovanje:
- za ugovore kraće od 6 mjeseci u iznosu od 75% jedne mjesečne najamnine / zakupnine
- za ugovore od 6 do 36 mjeseci u iznosu od 100% jedne mjesečne najamnine / zakupnine
- za ugovore od 36 mjeseci i dulje u iznosu od 140% jedne mjesečne najamnine / zakupnine
9.6.3. Agencija za nekretnine Compass zadržava pravo da promijeni visinu posredničke naknade, što se točno određuje ugovorom o posredovanju.
Članak 10.
Prestanak ugovora
10.1. Ugovor o posredovanju sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom roka na koji je sklopljen ako u tome roku nije sklopljen ugovor za koji je posredovano ili otkazom bilo koje od ugovornih strana. Nalogodavac može otkazati nalog za posredovanje pod uvjetom da opoziv nije protivan načelu savjesnosti. Postupak otkaza naloga s tim u svezi ne može pasti u nevrijeme s namjerom da se posrednika liši ili svjesno ošteti prava na naknadu.
10.2. Ukoliko Nalogodavac tijekom trajanja naloga za posredovanje, ili nakon njegovog opoziva, ne dužem od dvije godine, mimo Posrednika zaključi pravni posao s osobom s kojom ga je Posrednik doveo u vezu, ili ga zaključi putem drugog posrednika, a koji ga je u vezu s trećom osobom doveo nakon Posrednika, smatrati će se da je postupio protivno savjesnosti (u smislu čl. 12. Zakona o obveznim odnosima), te je dužan Posredniku u cijelosti namiriti posredničku proviziju. Nalogodavac je dužan naknaditi posredniku učinjene troškove za koje je inače bilo izričito ugovoreno da ih Nalogodavac posebno plaća.
10.3. Ako u roku ne dužem od vremena trajanja sklopljenog ugovora o posredovanju nakon prestanka tog ugovora Nalogodavac sklopi pravni posao koji je pretežito posljedica posrednikova djelovanja prije prestanka ugovora o posredovanju, dužan je posredniku platiti posredničku naknadu u cijelosti.
Članak 11.
Dostupnost općih uvjeta poslovanja Agencije za nekretnine Compass
11.1. Opći uvjeti poslovanja Agencije za nekretnine Compass dostupni su u službenim prostorijama Posrednika, Mažuranićevo šetalište 14, Split , na web stranicama posrednika www.compass.hr
Članak 12.
Završne odredbe
12.1. Na odnose između Nalogodavca i Agencija za nekretnine Compass proizašle iz ugovora o posredovanju koji nisu uređeni ovim Općim uvjetima poslovanja niti ugovorom o posredovanju, primjenjuju se odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretnina i Zakona o obveznim odnosima.
12.2. Za moguće sporove nadležan je stvarno nadležan sud u Splitu.
12.3. Ako pojedina odredba ovih Općih uvjeta bude utvrđena ništetnom, nevaljanom ili neprovedivom, to ne utječe na valjanost i primjenu ostalih odredbi ovih Općih uvjeta.
12.4. U slučaju razlike, neusklađenosti ili različitog tumačenja između hrvatske verzije ovih Općih uvjeta i prijevoda na druge jezike, primjenjuje se i prevladava hrvatska verzija.
12.5. Posrednik je ovlašten izmijeniti i dopuniti ove Opće uvjete u skladu s važećim propisima. Izmjene i dopune Općih uvjeta primjenjuju se na ugovore o posredovanju sklopljene nakon njihova stupanja na snagu, osim ako je s Nalogodavcem drukčije ugovoreno.
12.6. Ovi Opći uvjeti moraju biti dostupni Nalogodavcu na jasan i prikladan način, u poslovnom prostoru Posrednika, na mrežnoj stranici Posrednika ili na drugi način propisan važećim propisima, te stupaju na snagu danom njihove objave, odnosno danom koji Posrednik posebno odredi.
12.7. Opći uvjeti primjenjuju se od 07. srpnja 2026. godine.